El Programa de Estudios Tributarios e Impositivos para la Administración Pública de la Defensoría del Pueblo porteña ha realizado el siguiente análisis de los créditos hipotecarios UVA, estableciendo conclusiones en base a la evolución de los salarios, del precio de los alquileres y del índice de accesibilidad al crédito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires.
En las últimas semanas la preocupación se volvió en desesperación para los vecinos del barrio Olímpico de la Comuna 8, ante la falta de definición del gobierno sobre la situación del pago de las cuotas del crédito UVA con el que accedieron a su vivienda.
Vecinos y vecinas de este complejo ubicado en el sur porteño realizaron diversas actividades de información y visibilización de su problema, legando a acampar en Plaza de Mayo a la espera de una respuesta.
La Defensoría porteña en su análisis expresa: que por Decreto 319/2020, el Gobierno Nacional prorrogó el congelamiento del valor de la UVA hasta el 31 de septiembre pasado, y por decreto 767/2020 se extendió el plazo hasta el 31 de enero próximo.
La solución a la problemática de los préstamos hipotecarios UVA no es sencilla. No obstante, para poder arribar a la misma, es necesario un análisis de lo que ha ocurrido con la unidad UVA y ciertas variables relacionadas desde su nacimiento hasta nuestros días. Para ello se han estudiado tres pilares importantes para comprender en perspectiva lo ocurrido: UVA, inflación y salarios; índice de accesibilidad al crédito hipotecario en la Ciudad (IACH); y precio de alquileres en CABA.
De esta manera, puede apreciarse por qué un sistema que se anunciaba prometedor e ilusionó a numerosas familias, terminó convirtiéndose en una severa preocupación para los endeudados, así como para las autoridades gubernamentales.
Estas implementaron el congelamiento del valor de las cuotas de los préstamos hipotecarios y prendarios denominados en UVA al valor en pesos de marzo 2020, haciéndose cargo de la diferencia resultante en los primeros meses, y luego estableciéndose que dicha diferencia se prorrateaba para el final de la vida del préstamo, sin intereses resarcitorios ni punitorios adicionales.
El primer pilar de análisis ha sido la evolución de la UVA y su relación con la inflación. Los datos demuestran que la UVA en casi todos los años analizados (salvo el 2020 donde fue levemente superior) ha variado menos que la inflación. El siguiente paso necesario es analizar la evolución de los salarios, a través del Índice de Salarios elaborado por el INDEC, para así determinar los efectos de la inflación sobre el poder de compra del salario.
En la comparación, se ha observado que los salarios nominales han subido 275%, los precios generales registraron una suba del 325% (IPCBA), y la unidad UVA ha subido un 358%. Esto demuestra la gran pérdida de poder adquisitivo del salario en términos de todos los bienes en general, y en términos de la cuota del crédito, en particular. Esto es parte crucial del problema del endeudado en esta modalidad: se ha endeudado en una variable que crece a la par de la inflación (casi), pero debe pagar esa deuda con ingresos que crecen menos que proporcionalmente a la inflación.
Entonces, ¿qué pasaría si su deuda estuviera correlacionada con la fuente de pago de esa deuda? Estamos hablando del ingreso del deudor, por ejemplo, el salario. Si su salario creciera, dígase, un 10%; entonces el valor de la cuota también. ¿Estaría pagando más en términos reales? No, su cuota sería constante en términos reales en el tiempo. Sin importar si la inflación fuera mayor o menor al 10%. Por lo tanto, ¿cuál es la dificultad de esta solución? La dificultad es la renuencia del que presta, de la entidad bancaria.
Porque no podrá mantener el valor real de su préstamo, en el tiempo, si la inflación se acelera por encima del crecimiento de los salarios. Y, la evidencia internacional demuestra que, los salarios presentan un rezago con respecto a la inflación, su movimiento va por detrás de ella.
El segundo pilar de análisis, el índice de accesibilidad al crédito hipotecario (IACH) elaborado por la DGEyC de la Ciudad, está íntimamente emparentado con el segundo pilar. Esto es porque este índice establece las posibilidades de acceder a un crédito de una pareja de ingresos medios altos, en base a los ingresos promedio y a las condiciones del mercado inmobiliario y de crédito de la Ciudad.
Este índice se ha deteriorado severamente en el tiempo estudiado; en 2016 para un departamento de 2 ambientes el IACH UVA era de 126,90, y en el segundo trimestre de 2020 fue de 46,3.
Esto demuestra las dificultades crecientes para acceder a los créditos hipotecarios, y por tanto, a la vivienda propia. Varias son las causas: suba de la UVA, suba del valor del dólar (moneda en la cual se valúan las propiedades en la Ciudad), y evidente deterioro del salario real.
El tercer pilar ha sido, la evolución del precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires en el período estudiado. Era una posibilidad cierta a considerar por el inquilino: cambiar de destino su dinero en pos de la vivienda propia.
Los datos estadísticos demuestran que la unidad UVA varió a un ritmo más acelerado que el de los precios de los alquileres de la Ciudad de Buenos Aires. Mientras el precio del alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad subió un promedio de 317% entre 2016 y 2020, la UVA alcanzó un 358%. En el caso del departamento de 3 ambientes, las diferencias se amplían: el alquiler subió un 300% contra 358% de la UVA.
Por todo lo anterior, la problemática de los préstamos hipotecarios UVA es explicada principalmente por la pérdida de poder adquisitivo del ingreso medio del deudor, dada la erosión que la inflación genera sobre los salarios.
Este proceso fue acompañado, a su vez, por los cambios en las condiciones de acceso al mercado de crédito, la devaluación del peso y el hecho de que las cuotas subieran a un ritmo mayor que los propios alquileres de esas propiedades.
Según el último Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) publicado por el BCRA, se espera una inflación en torno del 49,8% para diciembre 2021. Si estas expectativas terminaran siendo ciertas, y la UVA acompaña dicho ritmo de crecimiento, las deudas pendientes se incrementarían un 50% adicional en el sexto año de vida de este sistema. No es factible pensar en una estructura macroeconómica que, súbitamente, se acomode a un crecimiento del índice general de precios en torno a un dígito; por lo que es posible esperar altos índices de inflación en los próximos años.
Si estos deudores, deben seguir honrando su deuda entre 10 a 25 años más, es fácil deducir que el sistema no es sostenible en el tiempo. Es por eso que, sin argumentar a favor de la necesidad de solucionar el déficit habitacional existente en nuestro país, y solo pensando en la sostenibilidad del sistema, es necesario cambiar la forma de actualización de la deuda tomada.
Algún punto intermedio entre la variación del nivel general de precios y la de los salarios promedio sería posible y deseable, aunque esto no eliminaría las pujas existentes entre el sector prestatario y el sector prestamista. No obstante, el seguir manteniendo el congelamiento de las cuotas, sin alterar el propio sistema de actualización de la deuda, sólo posterga la solución al verdadero problema de la modalidad UVA.
